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你看懂了三四线城市去库存的这盘棋了吗?可别轻易掉坑

时间:2019-10-08 来源:开新视界

三四线城市的房价水涨船高,背后的推手除了炒房客,最重要的是棚改货币化。

棚改怎么推动房价上涨?很简单,人为创造需求。央行向政策性银行发放贷款,而政策性银行收到贷款后向地方政府发放棚改专项贷款,而地方政府获得贷款资金后向被拆迁人发放货币补偿款。而百姓获得拆迁款之后又去买新房安置,人为创造了很多需求,房价自然上涨了。


以为棚改到这里就结束了?并不是,政策性银行给地方政府的贷款可是要还的呀!怎么还?通过卖地,政府拆迁卖地后要偿还贷款给政策性银行。地方政府要还款,只能卖地,而开发商拿了地又盖一轮,又多了一轮的库存出来,于是为了去库存又来一波棚改货币化安置,又推涨了房价,而地方政府没有实际的财政来源,又只能卖地,于是就陷入了一个死循环。

所以由此看来棚改货币化就是一盘大棋,推涨了房价,但实际的住房需求其实是有限的,毕竟城市化进程是逐渐放缓的,最终的结果是什么?就是三四线城市最后还是有一堆库存,而之前的一轮棚改化已经掏空了刚需的购买力了,还有就是套牢了一波跑去三四线城市投资的炒房客。


经过2018年的调控很多专家也曾说部分欠发达的三四线城市不再适合投资了,三四线城市还有一些欠发达地区,人口流出大又没有实业支撑,造血能力很弱,房价上涨没有什么支撑力,就连当地的刚需买一套房子都要动用六个钱包,现在还想再涨价卖给三四线当地人几乎是不可能的,因为以目前的房价来看,三四线城市的居民能接得盘的已经不多,何况对于本地人来说,其实住房需求根本没有那么迫切。


从菏泽松绑限购开始可以看出部分三四线城市可能熬不住了,2019年部分三四线城市估计会陆续松绑调控,以此来刺激需求,但效果如何,可以等等看,预计不太乐观。

高房价+需求少,这是三四线城市目前的现状,以这样的现状来看,还妄想投资三四线城市的,建议还是省省心。不过现在恰逢年底,或将迎来一波返乡置业潮,不过经过2018年的最严调控和房价下降,购房者会更加理性,预计今年的返乡置业应该不如往年火爆,但不排除开发商为了吸引购房者会推出很多优惠活动和促销活动,这对于真正想回家置业的刚需来说,倒是个不错的看房机会。

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